Цена квадратного метра недвижимости варьируется от 400 евро до 3 и более тысяч. Почему возникает такая разница? Только ли место определяет цену? Как говорят эксперты, престижность места, имеет свое значение, но место также часто накладывает и определенные издержки.
Берясь за строительство дома, застройщик сначала должен определить, для кого он строит, кто его покупатель, какая его платежеспособность. От этого зависит выбор места, проекта, стоимость материалов, технические решения, качество отделки и многое другое. Это приводит к ценовой категории будущего объекта. Как говорит представитель строительной компании BIG Лев Голанд: «Мы понимаем, что у каждой группы покупателей свои запросы и свои финансовые возможности. Например, если строить на ул.Алберта, то там публика более состоятельная и с определенными требованиями. Квартиры там нужны большей площади и отделочные материалы более дорогие. А в спальном районе покупатели чаще — молодые семьи, которые начинают жить и им нужно недорогое стартовое жилье».
«Приведу пример, в Пурвциемсе, на Иерикю,18 мы планируем строить новый дом и цена в нем будет около 2000 евро за м2. А в юрмальском проекте, на Ригас,51, цена уже 2800 за м2. Оба дома качественные, со всем сертификатами, но издержки на строительство совершенно разные. Все зависит от цели, которую мы себе ставим, — рассказывает Лев Голанд и продолжает — Дом можно построить дороже, а можно дешевле и речь никоим образом не идет о потере качества. В одном проекте мы ставим панорамные окна и тройные стеклопакеты, а в другом стандартные окна, где теплопотери меньшие, потому достаточно двойных стеклопакетов. Или в Юрмале мы ставим свой газовый котел, а в Пурвциемсе дом подключаем к городским коммуникациям».
В строительстве, как и везде, есть экономичные решения, а есть дорогие. Остекленный фасад проекта Saules akmens значительно дороже, чем фасад утепленный каменной ватой и оштукатуренный. Есть вентилируемый фасад, который в сравнении с оштукатуренным, дороже в 2,5 раза, но зато дает иное качество среды внутри помещений и впоследствии уход за ним дешевле – помыть вентилируемый фасад проще, а оштукатуренный после нескольких раз чистки нужно заново штукатурить.
Большое влияние на цену оказывает геология: где строится здание, каков состав грунта и уровень подземных вод. Строить на болоте 24 этажа или 5-этажку на песке – это совершенно разные технологии возведения каркаса здания. Тем временем, каркас обходится в 30-35% всех издержек постройки дома.
Если же здание возводится в центре города, то это сразу становится сложнее и дороже. «В центре Риги периметральная застройка и возвести здесь дом значительно сложнее, чем строить на открытой площадке», — рассказывает специалист. В центре здание приходится возводить между других домов. Чтобы не навредить соседям, нужно укреплять их фундаменты установкой свай. Каркас своего здания также должен быть дополнительно усилен, поскольку и соседние дома влияют на новостройку. Раз каркас здания должен быть жестче, то расходы на материалы становятся выше.
Помимо этого могут возникнуть споры с соседями. Простой пример, если в ходе строительства на соседних домах обнаруживают трещины, то работы приостанавливают для проведения экспертизы. По словам Льва Голанда, на строительстве на улице Стабу экспертиза длилась 3 месяца и месяц ушел на заключение и возобновление работ: «Хотя экспертиза показала, что трещины на соседнем доме были последние 50 лет, поскольку еще в советские годы у дома был нарушен фундамент, но сама проверка и простой влетели в копеечку, да и косметический ремонт соседям, за наш счет, тоже во что-то обошелся».
Кроме того, привести бетон, стройматериалы, арматуру, завести технику и вывести ее со двора дома, объехать-то его нельзя, это же периметральная застройка – сложно, а раз сложно – значит дороже.
Еще нужно отметить и такой момент, как тротуары и парковки, которые в ходе строительных работ временно закрываются. «На Таллинас,86 пока на тротуаре стояли строительные леса мы платили по 700 евро в месяц, а на Стабу,100, помимо части тротуара, мы также закрыли несколько парковочных мест, с которых город обычно получает доход, и за это застройщик тоже платит», — говорит Лев Голанд. При строительстве “в поле” таких издержек нет, но тогда появляется вопрос городских сетей – как далеко придется тянуть канализацию, водопровод, отопление, электричество – каждый дополнительный метр тоже стоит денег.
Следует помнить, что земля в центре Риги имеет более высокую стоимость, а с учетом и более дорогих строительных работ, дешевый дом возводить становится невыгодно. Соответственно меняется тип здания, оно получает двойное утепление, высокий класс энергоэффективности, более дорогие отделочные материалы — натуральный паркет и итальянскую сантехнику, в нем встраиваются кухни. Помимо этого дом, стоящий среди зданий югендстиля и классицизма, не может быть скучной блочной пятиэтажкой. Архитектор строящегося здания на Стабу — Гунтис Грабовский и это уже будет не просто дом, а дом с архитектурной идеей, у которого появляются лоджии и террасы на верхних этажах, а на фасаде художественный декор из бетона. Это, конечно, архитектурные изыски, но они тоже стоят денег.
Как видим, в центре Риги дешево дома не построить. Зато это уже не просто здания — это проекты для людей, ценящих красоту и качество жизни выше денег. Да и места в Риге больше не становиться, потому многие компании строят и сдают в аренду, что значительно выгоднее, чем продавать. Новых домов в центре Риги сейчас не много и особо больше не будет.
